福永的逆袭：打造119万㎡地铁口商住综合体，千万级怀德城渐现雏形
昨日（11月20日），深圳市宝安区城市更新和土地整备局将《宝安区福永街道怀德旧村城市更新单元规划（草案）》予以公示。
据了解，宝安区福永街道怀德旧村城市更新单元为《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府【2006】258号）所确定的70个历史遗留项目之一。
该项目于2010年12月转入《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划》，并于2018年3月对拆除范围进行了调整并重新公告。现该更新单元规划（草案）已经宝安区城市更新工作委员会审议通过。
怀德旧村项目位于宝安区福永街道，位于城市主干路福永大道与城市次干路怀德南路交汇处，紧邻轨道12号线怀德站。
项目拆除范围用地面积为279104.1平方米，开发建设用地面积180381.1平方米，规划容积1197710平方米。
其中住宅563750平方米(含保障性住房89200平方米），商业、办公及旅馆业建筑387100平方米（含酒店40000平方米），商务公寓138100平方米（含人才公寓25540平方米），地下商业71920平方米。
根据地块划分与指标控制图及平面布局图显示，如果按照拆除范围线进行划分，可将项目分为四个区域：
区域一（01~04地块、A-02~A-07等地块）：
包括一所4层12班幼儿园、12栋19~21层住宅楼、1栋8层住宅楼、1栋18层建筑（酒店+商业+公寓）、各类商业配套以及公园绿地、文化遗产用地等。
区域二（05、07、A-01等地块）：
包括一所36班初中、4栋20~21层住宅楼、3栋30~31层住宅楼以及各类商业配套等。
区域三（06、08地块）：
包括一所4层18班幼儿园、5栋30~34层住宅、4栋29~32层商业建筑（含198270㎡商办建筑、97290㎡商务公寓、40360㎡地下商业）。
值得注意的是，项目所规划的保障性住房和人才公寓均在该区域内，警务室、社区服务中心、文化活动中心等诸多公共配套设施也大都集中于此。
区域四（A-08地块）：
教育设施用地，规划一所36班小学，占地14111㎡。
怀德社区整村统筹属于“宝安、龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 70个旧城旧村改造项目”之一，曾列入宝安区2004年旧城旧村改造项目计划。
2004年8月，宝安区委区政府研究，决定实施宝安区首批旧城旧村试点项目的改造，其中怀德社区旧村改造项目为公布的15个试点项目之一；
2009年“怀德股份合作公司”成立“深圳市怀德房地产开发有限公司”，随后提出由怀德社区自行规划改造。
值得一提的是，怀德社区整村统筹为了社区利益最大化，并未引入大型实力房企。而是另辟新径，自行操刀，成立深圳首个由社区自主开发、控股的房地产开发公司，即怀德地产。
作为一家以社区地产业务发源地的房企，怀德地产目前拥有怀德社区约1.5平方公里待开发土地，预计建成后总建筑面积将达到约千万级别。
规划有城市综合体、总部基地及产业园、高端生活居住区、政府配套公共服务区，拥有强大的产业发展能力和经济自我承接力。
目前，怀德社区已启动的项目包括怀德公元、怀德峰景、怀德商务大厦、怀德国际项目、怀德旧村改造等多个项目。
其中，怀德公元、怀德峰景均为商住综合体项目，分别于2014年和2015年入市。
（怀德公元）
（怀德峰景）
（临空经济产业园）
怀德旧村位于福永中心地区的核心区域，距离西南侧的深圳宝安国际机场仅2公里，西侧的福永港码头水路可直达港澳、珠海、广州等地。
广深高速在旧村东侧3公里处设有黄田出入口，西侧的宝安大道和东侧的广深公路距离怀德旧村分别为500 米和900米。规划轨道线12号线从怀德旧村中间横穿而过并设有怀德站。城市主干道福永大道与城市次干道怀德路从规划范围交叉穿过。
可见，怀德旧村改造项目拥有着得天独厚的空运、海运、陆运的交通优势，对外交通十分便捷。
当前，项目周边项目大多为2000年左右较旧小区，如文福大厦、万福人家、福华大厦等，挂牌均价在3~4万/平左右，此外，附近同开发商的2014年入市的怀德广场（即怀德公元），其二手挂牌均价则在5.3万/平左右。
部分信息来源：宝安区城市更新和土地整备局 | 怀德地产
整理：中原大咖
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